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Produkte und Lösungen, 19.08.2009, 11:00

Komplettinstandsetzung aus einer Hand

Das „Bauen im Bestand“ hält für die Bauausführenden stets besonders anspruchsvolle Aufgaben und manchmal auch Überraschungen bereit. Doch als echte Herausforderung gelten Komplettinstandsetzungen im Bereich Wohnungsbau – insbesondere wenn die Objekte vermietet sind. In diesen Fällen rückt die menschliche Komponente in den Vordergrund und stellt ganz neue Aufgaben: Der Bauleiter wird zum Psychologen, zum „Streetworker“, der die Bewohner während der Sanierungszeit an die Hand nehmen, einbeziehen und um Verständnis werben muss. Solche Komplettsanierungen zählen zur Spezialität von ThyssenKrupp Xervon. Seit 1999 widmet sich der Bereich Komplettinstandsetzung diesem besonderen Aufgabengebiet.

Ob Dortmund, Aachen, Düsseldorf, Remscheid, Solingen oder Wuppertal: Die nordrhein-westfälische Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) besitzt ein großes Kontingent an Wohnblocks, die in den 1950er, 60er und 70er Jahren als preiswerter Wohnraum entstanden sind und heute in attraktiven Wohngegenden liegen. Mit langfristig angelegten Sanierungskonzepten hat die LEG in den vergangenen Jahren ganze Straßenzüge optisch wie auch energetisch auf den neuesten Stand bringen lassen. Als Generalunternehmer der ersten Stunde mit dabei: die Komplettinstandsetzer von Xervon.

Sie haben beispielsweise in diversen Einzelaufträgen während der letzten zehn Jahre für die LEG Wohnen Köln das Mieterzentrum Remscheid komplett saniert. Jetzt gerade haben die Modernisierer eine Fassade in der Hülsberger Straße im wahrsten Sinne des Wortes den Schlussstrich unter die Modernisierungsmaßnahmen gezogen. Die Bilanz: Seit 2001 sind alleine in Remscheid von Xervon rund 85.000 m² Wärmedämmung aufgebracht und 800 Wohnungen aus den sechziger Jahren modernisiert worden. Zu den erfolgreich abgewickelten Aufträgen gehören nicht nur das Aufbringen von Wärmedämmsystemen an Fassaden, Kellerdecken und Dächer. Auch die Flachdachsanierung, das Renovieren von Balkonen und Treppenhäusern, Bad- und Heizungserneuerung und viele Detaillösungen bis hin zum Anlegen neuer Feuerwehrzufahrten gehören zum Portfolio der von den Xervon Bauwerkserhaltern in Remscheid durchgeführten Dienstleistungen.

„Es sind viele Details, die in diese umfassenden Sanierungskonzepte eingehen“, weiß Xervon Standortleiter Michael Knauf, der jahrelange Erfahrung im Bereich Komplettinstandsetzung besitzt. Letztendlich müssen die Wohnhäuser nach der Sanierung alle heute geltenden Vorschriften und Bestimmungen erfüllen – seien es der Brandschutz, die Energieeinsparverordnung oder auch die diversen Sicherheitsvorschriften. Entsprechend viele unterschiedliche Gewerke sind deshalb stets tätig, wenn größere Wohnobjekte modernisiert werden. Um die sach- und fachgerechte Ausführung aller erforderlichen Arbeiten, deren Organisation und terminliche Abstimmung kümmert sich der Xervon Fachbereich Komplettinstandsetzung. Als Generalunternehmer befreit er den Auftraggeber vom aufwändigen Management der Sanierungsarbeiten und sorgt durch gekonnte Steuerung der Maßnahmen für Termintreue, optimale Arbeitsqualität und Kostensicherheit. Insbesondere Letzteres unterscheidet die Instandsetzung aus einer Hand von vielen Neubau-Maßnahmen: Die Modernisierungspakete werden beim Generalunternehmer zum Festpreis beauftragt und lassen nur in seltenen Ausnahmefällen Nachträge zu.

Im Festpreis mit enthalten ist die zweifelsohne schwierige Aufgabe des Bauleiters, alle an der Instandsetzung Beteiligten in ein Boot zu holen und für gegenseitiges Verständnis zu sorgen. Er ist die entscheidende Schnittstelle auf der Baustelle: Ansprechpartner für Auftraggeber, ausführende Gewerke und Mieter. Es geht an die Substanz, wenn außer der Fassaden- und Dachsanierung auch Fenster, Türen, Heizung, Elektro und das komplette Bad ausgetauscht werden. So geschehen in Dortmund-Wickede, wo in fünf viergeschossige Wohnblocks (Baujahr 1958) mit insgesamt 120 Wohnungen eine Vollmodernisierung in bewohntem Zustand durchgeführt wurde.
„Das ist der absolute Härtefall für jeden Mieter“, sind sich Standortleiter Knauf und seine Projektleiter-Kollegen einig. Besonders schwierig ist es für die Erstmieter der Wohnungen gewesen, die in betagtem Alter die Sanierungsarbeiten über sich ergehen lassen mussten. Deshalb: Je umfangreicher die Maßnahmen, umso wichtiger wird auch die perfekte Organisation der Arbeiten und das menschliche Miteinander. „Man muss die Mieter einbinden in die Planung, muss den Zeitplan eng mit ihnen abstimmen, um eine hohe Akzeptanz zu schaffen. Das erfordert viel Fingerspitzengefühl und Geduld“, beschreibt Knauf die besondere Herausforderung. „In fast jeder Wohnung haben sie einen ‘Hilfsbauleiter‘, erzählt Er schmunzelnd, lässt aber keinen Zweifel: „Die Wünsche und Sorgen des Mieters müssen sehr ernst genommen werden, sonst kann die Instandsetzung kein Erfolg werden.“

Die Sanierung in Dortmund-Wickede ist binnen sieben Monaten von Mai bis Dezember 2008 abgewickelt worden. In dieser kurzen Bauzeit sind die maroden Balkonbrüstungen ersetzt worden, die Fassade wurde mit einem Wärmedämmverbundsystem saniert, die Fenster ausgetauscht, die Etagenheizungen durch eine neue Gas-Zentralheizung ersetzt und sämtliche Bäder völlig entkernt und erneuert. „Zwei Wochen standen uns pro Wohnung für die Kompletterneuerung von Bad und Heizung nebst aller Ver- und Entsorgungsstränge zur Verfügung. Das erforderte einen strikten Ablaufplan, der diszipliniert einzuhalten war“, beschreibt Michael Knauf diese äußerst „sportliche“ Instandsetzungsleistung.

Weniger kritisch hingegen lief im letzten Jahr die Balkonsanierung von zwölf Wohnblocks der LEG im Düsseldorfer Stadtteil Garath ab. Die rund 350 Balkone aus den siebziger Jahren besaßen vorgehängte Brüstungsplatten aus Beton, deren Verankerungsbolzen teilweise angerostet waren und daher abzustürzen drohten. Weil auch diese Sanierung in bewohntem Zustand stattfand, mussten die Instandsetzer von ThyssenKrupp Xervon zunächst dafür sorgen, dass die Balkontüren zwar noch zum Lüften gekippt, aber nicht mehr als Durchgang komplett geöffnet werden konnten. Auch hier war es wieder eine wichtige Aufgabe, alle Mieter im Vorfeld entsprechend zu informieren, mit jedem zu reden und die Bereitschaft zu schaffen, eine Zeitlang auf den Balkon zu verzichten. Dann konnte es losgehen: alte Brüstung abschneiden und entsorgen, Gerüst aufbauen, Betonsanierung an der Schnittkante durchführen, den freiliegenden Bewehrungsstahl mit Korrosionsschutz versehen, Betonkante reprofilieren, den Fußboden des Balkons mit einer neuen Beschichtung versehen, anschließend ein neues, verzinktes Stahlgeländer montieren und diese Stahlkonstruktion gemäß Gestaltungskonzept des Auftraggebers mit verschiedenfarbigen Foliengläsern und undurchsichtigen Mehrschichtplatten bestücken. Sechs Wochen waren pro Balkonsanierung veranschlagt. Doch weil das Wetter überhaupt nicht mitspielte, die Beschichtungsarbeiten aber warmes, trockenes Wetter verlangen, liefen die Sanierungsarbeiten aus dem eng gesteckten Zeitplan. Aber auch damit konnten die erfahrenen Xervon-Bauleiter umgehen und entsprechend gegensteuern.

Michael Knauf ist sicher: Für alle Seiten erfolgreich werden Komplettinstandsetzungen nur dann, wenn der Generalunternehmer viel Erfahrungswissen mitbringt. Das minimiert die fürs Bauen im Bestand so typischen Unwägbarkeiten und garantiert einen zügigen Baufortschritt. „Uns wirft so schnell nichts aus der Bahn, wir haben fast jede Eventualität schon erlebt und wissen, was zu tun ist. Das macht unseren Erfolg als Generalunternehmer aus.“

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